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城镇也疯狂:三正凤岗1个项目一年卖房28亿

2015.07.16

“莞深半小时生活圈”这个口号是临深片区戒不掉的药引,是引发深圳客来莞置业的诱因,是莞深房企跨城大战的导火索。而这场风波的“肇事者”,正是东莞房地产地头蛇,三正地产。新浪乐居讯(文/温巧平)“莞深半小时生活圈”这个口号是临深片区戒不掉的药引,是引发深圳客来莞置业的诱因,是莞深房企跨城大战的导火索。而这场风波的“肇事者”,正是东莞房地产本地蛟龙,三正地产。

   “我记得2004年9月16日,我们第一波广告打进深圳的时候,三正半山豪苑门口,停了许多深圳粤B牌的车,当时所有的销售人员,同行都很激动。”三正 地产副总经理李启清回忆道。“确实比较新奇,第一次见那么多量深圳车来东莞楼盘,以为是明星来了。”对此,住该楼盘的本地人房先生也有印象。

  而10年后,三正地产凭借三正瑞士半山项目,再次刷新了凤岗人对当地房价的认识。

  各路豪杰争占临深片区

  刚好一年,三正瑞士半山一个项目卖了近28个亿,销售均价13645元/平米。这个项目拿了东莞市销冠,还得到市领导的重视褒奖。同时期,凤岗以7257元/平的楼面地价卖了一块地,收入6 .37亿元,溢价188%,成为2008年以来的东莞新地王。而这仅仅是临深片区镇街房地产市场激烈竞争的一个缩影。

  由于地理位置极为靠近深圳,凤岗、塘厦、樟木头、黄江、清溪5个镇街被外界称为“临深片区”。随着2010年临深片区的崛起。万科、碧桂园、保利、恒大、万达、绿地等各路豪杰相继登陆东莞。厮杀的最为激烈的是,凤岗镇这个弹丸之地。

   2014年,这些外地“大鳄”房企势头相当猛,前10热销楼盘中,万科、万达、保利、碧桂园和恒大等占据半壁江山。据东莞中原提供数据显示,今年光大锦 绣山河单盘吸金18.32亿元排名全市第一,三正瑞士半山以15.58亿元排名第二,南部湾万科城项目以14.51亿元紧追其后,排名第三。

  

 

   在这个遭遇外来品牌房企“入侵”的东莞市场,本地蛟龙三正地产去年的成绩十分耀眼,在同一镇区的品牌开发商,保利、佳兆业都被PK下去。如果说今年凤岗 镇卖得好,是靠深圳的新政刺激。但若在深圳楼市最艰难上半年,还把房子还卖得叫好叫座,则不得不佩服这东莞开发商的实力。

  深圳后花园:从口号走向现实的十年

  记者约到该项目的负责人李启清,望能了解一二其营销诀窍。7月1日约定的采访时间。第一次见到本人,两鬓微白,爱抽烟,直爽,一口流利的湖南普通话,还是个足球狂热份子。“昨晚再看欧冠重播,二点多才睡,今天就不拍了,状态不太好。”

  对于李启清,业内媒体并不陌生,他常为自家项目站台,毫不吝啬对三正楼盘的赞美。今年,是李启清在三正地产待的第16个年头,见证了凤岗、塘厦从边缘镇区变身深圳后花园,准确来说,他是打造“临深片区”的主要操盘手之一。

  “2004年我们第一家提出,‘莞深半小时生活圈’,当时还打出了口号‘深圳人,未来生活在这里!’,在当时真的只是一个口号,已经过去11年了,随着交通硬伤被治愈,这个口号,变得越来越真实。”三正地产副总经理李启清感慨道。

  而在2004年,深圳关内关外还没一体化,关内一手房均价才8000元/平出头。品牌开发商开始发力深圳关外市场。与此同时,三正地产做了一份关于《凤岗市场调查分析报告》,报告认为“凤岗镇房地产已启动,并在快速成长”。于是勇敢的进军了凤岗市场。

  三正地产这个口号确实诱惑了一批嗅到商机的投资客入场。“2004年到2007年,一波深圳人快速的切入到东莞和惠州地区,主要是投资客,占50%以上。”李启清也是2007年在东莞买的房。这是临深片区迎来的第一个楼市春天。

   但2008年的一场金融风暴,让一切都变得异常困难,尤其承接香港加工业务的凤岗镇,受灾严重,外来务工人员离开了近80万,一批港资、外资企业撤场、 倒闭。“2008年—2010年,房子比较难卖,很多深圳人在东莞买了房以后,因为距离和交通,沉静了一段时间。”李启清表情变的凝重。

   “对每个楼盘,我们都做了5-10年的规划,片区本身欠成熟,我们也有预料到。”李启清在凤岗楼盘一片沉静期,也“不担心凤岗房子卖不出去,地段优势 在,再冷的冬天,也能等到过去的时候。”2011年,三正在凤岗卖了29间旧改商铺,均价1.5万/平入市,收入0.7个亿。

  楼市低迷,正好是三正地产布局临深片区的一大机遇。通过招拍挂,三正先后拿下三正卧龙山一号、三正瑞士半山地块。而这两个项目在上两年的销售总额为43亿。成绩好的得到市领导的重视,并给予了行政表扬。

  2011年-2014年,临深片区迎来了十年后的第二个春天,交通是打通“莞深半小时生活圈”重要经脉。2012年,碧桂园一句“四分之一福田价”再次激发了深圳人来莞置业的需求。

  而这一波,李启清认为,**客基本清零,自主客占主导。对于客户的分析,三正地产副总经理李启清能说上三天三夜。

  三正地产李启清:做最了解深圳人的东莞人

   三正地产的每个楼盘价格普遍都比周边楼盘贵了15%-20%,产品类型主要以别墅,大户洋房为主。其中,三正瑞士半山2014年6月份开盘,以28亿登 上东莞市销量第一,80%的深圳户。卖的比别人贵,还卖的比别人好。李启清认为,成功之道得益于多年与深圳人接触,“争取做最了解深圳人的东莞开发商。”

  据统计,2015年临深片区预计将有13个纯新盘入市,26个楼盘加推,共计39个楼盘在售,潜在住宅供应量161万平米,仅次于165万平米的松山湖片区,是2015年东莞供应量第二高的区域。

   凤岗镇本地人不到3万,外来务工人员约30万,本地的“土豪”爱出国跨省做生意,尤其80年代一波本地人扎推向香港逃,挣了钱又都爱回乡买别墅。这个 “多金”的城镇并非如内地三四线城市县城,以人际关系联结为大卖场售楼。临深开发商都心知肚明,本地客群无法消化如此庞大的本地市场。

  “找到好的资源区,把产品质量做精,不要太吝啬成本,最后确定好房子要卖给谁,成本再高一点,跟深圳比还是差一大截,真的是四分之一的价格买山清水秀里的别墅,看了环境,就要让客户动心。”看似开发商都懂的入门理论,正是三正地产16年在临深片区摸索的经验。

   三正地产能在凤岗立得住脚,与政府合作开发的“一河两岸”工程,即三正卧龙山项目奠定了良好的品牌基础,为三正带来了更多的深圳客群及老客户资源,这一 优势让许多外来品牌房企羡而不得。到目前为止,凤岗楼市的版图上已经满布来自各地的开发商,但这不妨碍三正地产在凤岗楼市发展中的江湖地位。

  “不能比太多,做好深圳的后花园就可以了。”在新浪乐居的专访中,李启清相信,临深片区的战役是场持久战,但现在凤岗镇正迎来史上最好的时机。


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