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主打刚需 做好品牌

2011.05.04

总经理刘光金谈三正地产布局凤岗
  继2011年底拿下凤岗雁田村地块之后,再次出手凤岗,4月9日上午,经过79轮网上竞价,三正地产成功拍得商住综合用地一块。短时间内,两次出手购买凤岗地块,引发社会关注。对此,三正地产总经理刘光金就布局凤岗接受媒体采访。
做好品牌,对社会、对项目、对自己负责
记者:与4家房地产开发企业经过79轮竞拍、竞价,拿下了位于凤岗镇永盛北路东侧地块,三正地产为什么对这个地块如此志在必得?
  刘光金:三正地产的行事一贯坚持稳健的原则,为什么会以这样一个价位拍下这块地,主要基于几个方面的考虑:
  第一,三正进军凤岗之后先后开发了三正卧龙山、财富新地商厦及财富新地花园,这些是凤岗镇“一河两岸”工程主要的项目。打造“一河两岸”工程,花费了三正地产及凤岗政府很多的心血。而这块地是与三正卧龙山花园地块连在一起的,因此我们就希望这个项目的发展能够与卧龙山花园以及整个“一河两岸”工程的风格、品质、品位基本一致。本着对社会、对项目、对自己负责的精神,一开始我们就希望尽可能争取把这块地拿到。
  第二,我们对这块地、对这个项目的前景充满信心。首先,这个地块与卧龙山连成一体,而“卧龙山”品牌在凤岗是大家所熟悉的品牌,甚至在周边地区也具有比较高的知名度。同时,地块位于“一河两岸”城市景观带中心,能够享受到凤岗城市建设带来的增值效应。此外,周边商业、学校、医院等各个方面的配套都已经逐渐完善起来,所以它是一块配套十分完善的地块。
第三,这块地的拿地成本,从目前来看,创下了居住项目新高,但是我们对销售形势心里有底,我们相信凤岗及周边市场需求能够对项目将来的定价形成有力支撑。
  记者:该地块主打什么产品?什么时候推出?价格预期是多少?
  刘光金:我们会以最快的速度完成项目开发,预计将于2013年推向市场。目前没有做正式的项目规划,预计将以90㎡左右的刚需产品为主,兼顾120~180㎡改善型产品,以更好地满足深圳市场。同时,也可能会适当地做一些低密度、低容积率住宅产品,来满足部分客户的改善性需求。
按照土地成交价来看,该地块楼面地价为3087元/㎡,创近两年居住地产的地价新高。这块地的楼面地价略低于卧龙山,但是考虑了各方面成本上涨因素之后,将来售价应该会比卧龙山略高。目前,凤岗房价在7000~9000元/平方之间,这是一个比较合理的价位。两相对应来看,开发这个项目可能只有微利,甚至是保本。但是保本我们也要开发好这个项目,因为我们主要的目的是打造一个品牌。进驻凤岗市场6年,三正地产在以前的项目开发中已经取得了比较好的品牌认同度也赢得了消费者的口碑,我们希望将这些延续下去。

 

主打刚需,深耕凤岗开拓深圳
  记者:受益于深圳购买力的外溢,塘厦、松山湖等东莞镇区的房地产日益升温,而临近的凤岗,受关注程度相对小很多。三正地产总部在塘厦,却把凤岗作为主站场,地产接连拿下两个地块,是否对凤岗房地产前景看好?
  刘光金:因为凤岗深入深圳版图之中,东、南、西三面均皆是深圳地界,接驳横岗、布吉、平湖、观澜等地,距离深圳中心区域也不到半小时车程。相比于其他镇区,凤岗为深圳刚需进入具有更为有利的地理和交通优势。
  前两年,三正地产在土地市场上的没有动作,是因为整个中国房地产市场动荡,并存在一定的水分和泡沫,我们不愿参加那种非理性的竞争。去年开始,房地产市场开始回归理性,三正地产开始发力,以求得新一轮的发展。去年12月,今年4月,三正地产在凤岗拿了两块地,后续我们仍然将在土地市场有所动作。之所以积极拿地,是因为我们发现有相当一部分刚性需求从深圳涌入凤岗,三正地产考虑为更多的深圳人提供有品质的刚需产品。
  未来,三正地产的发展将立足于东莞,只要有适合的项目,我们都会去关注。重点东莞城区、凤岗两个区域;并且优先在凤岗拿地,从市场来看,我们主要做深圳市场,同时兼顾东莞本地市场。
去年以前,来东莞买房的人以投资为主,从去年底开始自住性购房则开始增多。而目前凤岗的楼市价位,正好与深圳的楼市价位形成阶梯衔接。比如说深圳市区目前的楼盘均价20000~30000元/㎡,甚至30000~40000元/㎡,关外的均价则是10000~20000元/㎡,而凤岗目前的均价仅为7000~8000元/㎡,正好就形成了阶梯状层级。将来深圳关内房价大幅回调的趋势尚不明显,关外到13000~14000元元/㎡之后,继续下调的空间不大。而凤岗能够提供8000~10000元/㎡的住宅产品,这对于深圳人来说具有很大的吸引力。随着凤岗区域内道路交通的改善,特别是高速及地铁的开通,来深圳刚需进凤岗的趋势将会更加明显,所以我们对凤岗楼市是很有信心的。
  记者:7000~8000元/㎡的均价对深圳的人具有吸引力,但是据统计凤岗未来潜在的供应面积超过100万平方米,相比2010年、2011年年均31万平方米吸纳量,未来整个行业的竞争会更加激烈,面对这么大的供应量与竞争,怎样才能更加吸引深圳的客户呢?
  刘光金:要想赢得市场,关键还是楼盘本身。首先是项目地段,其次是楼盘品质。地段好、品质好就不愁卖。
  从深圳人可以选择的周边市场来看,惠州市场由于交通比较远,可能现在不具备东莞市场,尤其是塘厦、凤岗市场所具备的条件,鉴于惠州目前楼盘的空置率,包括一些投资客投资以后卖不出去的现状来看,如果我是深圳客的话,还是优先选择在东莞投资。
  很多深圳人在离深圳半个小时车程的范围内买楼,我觉得还是比较理性的。可以算一笔账,比如在凤岗8000元/㎡买的楼,90平米的房子总价70多万就买到了,但要是在深圳买90平米的房子,那需要的总价就是一个很大的数字了。
  深圳的金融业非常发达,一般而言金融业发达的城市,白领一族就很多,白领当中青年人也很多,很自然结婚需求以及改善性需求就非常旺盛。就深圳市场的需求而言,就算凤岗有100多万平米的量,也只是很微乎其微的一部分。凤岗市场不在于是100万平方米,还是200万平方米,关键在于凤岗和深圳交通的衔接,这是一个很关键的问题。应该说在这两三年之内,它的交通衔接好了以后,在凤岗来讲,无论提供100万平米还是200万平米,都不会有太激烈的竞争。
凤岗应该向深圳提供什么样楼盘最能够满足深圳市场呢?我觉得还是提供两方面,一是刚性需求,二是改善性住房。这两个产品当中,以刚性需求为主,尤其是为深圳的年轻人提供住房,这一点是将来凤岗地产商主要的一个市场供应方向。因此,在项目开发上,我们会偏向于刚需产品,该做的都要做好,要把产品的价值做好做足,把公司的品牌做好。
记者:在当前市场环境中,三正地产的发展策略会有怎样的调整?
  刘光金:以前,我们是全面兼顾的,独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、大户型洋房、中小户型洋房等,门类齐全,既有自住产品,也有投资型产品。我们从今年开始调整策略,以后的房子主要满足人的居住需求,而不是投资,我们以后主要开发刚需产品,可能有70%的产品是中小户型。明年入市的两个项目大部分可能是90平方米左右的中小户型,也兼有少量大户型或联排别墅。


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